Posso vender imóvel sem escritura?

Depende do que você chama de “vender”. Negociar e assinar contrato, até dá… mas, na maioria dos casos, você estará transferindo “posse” ou “direitos”, e não a propriedade oficialmente reconhecida. 

No Brasil, a propriedade do imóvel só se transfere, de fato, com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

A seguir, você vai entender:

• diferença entre escritura, registro e matrícula;
• quando a escritura é obrigatória;
• o que dá para fazer sem escritura (e os riscos);
• caminhos mais seguros para regularizar e vender com tranquilidade.

Aviso rápido: este conteúdo é informativo e não substitui análise jurídica do seu caso específico.

Escritura, registro e matrícula: o que realmente importa?

Antes de falar em “vender sem escritura”, precisamos separar três coisas que muita gente confunde:

1) Matrícula (Registro de Imóveis)

A matrícula é como a “certidão de nascimento” do imóvel: onde constam o proprietário atual, histórico, ônus, penhoras, hipoteca, alienação fiduciária etc.

2) Escritura pública (Cartório de Notas)

A escritura pública de compra e venda é o instrumento formal (lavrado no Tabelionato de Notas) que documenta a transação mas, sozinha, não torna o comprador proprietário perante terceiros.

3) Registro (no Cartório de Registro de Imóveis)

É o registro do título (ex.: escritura, formal de partilha, carta de adjudicação, contrato de financiamento etc.) que efetivamente transfere a propriedade. 

O próprio Código Civil deixa isso cristalino: “transfere-se (…) a propriedade mediante o registro do título translativo”. 

Tradução prática: sem registro, o imóvel pode continuar “no nome” do antigo dono no sistema registral, e isso muda tudo em termos de segurança.

Quando a escritura é obrigatória (e quando pode não ser)

A regra geral do Código Civil é: para imóveis acima de 30 salários-mínimos, a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico. 

Existem exceções importantes (por exemplo, financiamento imobiliário, em que o contrato bancário costuma servir como título para registro; e hipóteses específicas previstas em lei). 

Mas, na prática do mercado, para compra e venda “comum” de imóvel quitado, a escritura + registro é o caminho padrão.

Então… dá para vender imóvel sem escritura?

Sim, mas com um detalhe crucial:

Na maioria das situações, o que se “vende” sem escritura não é a propriedade, e sim uma destas coisas:

1. Posse (ex.: cessão de direitos possessórios);
2. Direitos aquisitivos (ex.: promessa/compromisso de compra e venda já pago, mas sem escritura/registro);
3. Direitos hereditários (quando o imóvel está em inventário).
   

Isso aparece com frequência em negociações de “contrato de gaveta” e imóveis com pendências documentais.

O ponto é: dá para formalizar um contrato entre as partes, mas o comprador fica mais exposto e, muitas vezes, não consegue registrar o imóvel no próprio nome (o que trava revenda, financiamento e aumenta risco de litígio).

Cenários mais comuns (e o que co.stuma ser possível)

1) “Tenho contrato, mas não tenho escritura” (contrato particular / contrato de gaveta)

É comum em imóveis financiados, loteamentos antigos, negociações informais etc. 

Esses contratos podem até ter validade entre as partes, mas não equivalem à propriedade registrada e podem gerar riscos evitáveis.

Riscos típicos:

• imóvel continuar em nome de terceiro;
• dificuldade de financiamento e revenda;
• chance de disputa com herdeiros (se o “dono registral” falecer);
• risco de penhora/ônus vinculados ao proprietário registral.

2) “Tenho escritura, mas não registrei”

Aqui a venda até pode acontecer, mas o comprador ainda não será proprietário até registrar. 

É uma situação muito tratada como cessão de direitos/expectativa, com riscos parecidos, especialmente se aparecerem ônus contra o titular registral ou disputa de prioridade registral.

3) Imóvel de herança (sem inventário concluído)

Em geral, para vender “o imóvel” com segurança, é necessário regularizar o inventário (judicial ou extrajudicial) e registrar a partilha. 

Alternativamente, pode existir cessão de direitos hereditários, mas isso não é o mesmo que transferir a propriedade do imóvel.

Uma evidência de como “direitos” podem existir mesmo sem escritura perfeita: o STJ já reconheceu a possibilidade de partilha de direitos possessórios em inventário quando o bem não está devidamente escriturado (ou seja, há expressão econômica, mas isso não substitui a propriedade registrada). 

4) Imóvel “só de posse” (sem matrícula regular / área irregular)

Aqui costuma entrar a cessão de direitos possessórios, mas o recomendado (para valorizar o ativo e reduzir risco) é avaliar caminhos de regularização (ex.: usucapião, REURB, retificações, adjudicação etc., conforme o caso).

Principais riscos de vender (ou comprar) sem escritura/registro

Os conteúdos mais bem posicionados sobre o tema convergem em pontos bem parecidos:

• Você pode pagar e ainda assim não virar dono “de verdade” sem registro.
• Dificuldade para financiar (bancos exigem segurança registral). 
• Revenda mais difícil (compradores exigem documentação completa). 
• Risco de disputa (herdeiros, terceiros, penhoras, gravames). 
• Contrato de gaveta não é o “melhor caminho” em segurança jurídica, mesmo quando não é “ilegal”. 

O caminho mais seguro: regularizar antes de vender

Se o objetivo é vender com liquidez, preço melhor e menos dor de cabeça, o padrão ouro é:

1. Obter escritura (quando aplicável);
2. Pagar tributos e custos necessários (ex.: ITBI, emolumentos);
3. Levar o título a registro na matrícula.

Quando isso não é possível “do jeito normal”, existem soluções jurídicas e extrajudiciais que costumam destravar o problema.

1) Adjudicação compulsória (inclusive pela via extrajudicial)

Se existe uma promessa/compromisso de compra e venda (muitas vezes quitado) e o vendedor não outorga a escritura, a adjudicação pode ser o caminho.

O CNJ regulamentou regras para a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, no âmbito do procedimento em cartórios, o que reforça a tendência de desjudicialização quando cabível. 

2) Usucapião (judicial ou extrajudicial)

Em imóveis de posse, pode ser o caminho para transformar posse em propriedade formal, desde que cumpridos requisitos legais (tempo, ânimo de dono, posse mansa e pacífica etc.). Em usucapião extrajudicial, normalmente há etapa de ata notarial e trâmite com advogado e Registro de Imóveis (varia conforme o caso). 

3) Inventário e partilha (quando é herança)

Quando o imóvel está no nome de falecido, o fluxo típico envolve inventário e registro do formal/escritura de partilha para só então vender como proprietário regular.

Checklist: o que checar antes de tentar vender “sem escritura”

Se você (ou o comprador) ainda assim vai avançar numa negociação com pendências, estes são cuidados mínimos, e que ajudam até a decidir se vale a pena regularizar antes:

No imóvel (Registro de Imóveis):

• Matrícula atualizada;
• Certidão de ônus reais e ações reais/reipersecutórias (quando aplicável);
• Se existe alienação fiduciária/hipoteca/penhora.
  

No fiscal e condomínio:

• IPTU e débitos municipais;
• Declaração/negativa de débitos condominiais (se condomínio).

Nas pessoas (vendedor/cedente):

• Identificação completa e estado civil;
• Documentos que comprovem a origem do direito (contratos anteriores, recibos, cadeia de cessões).

No contrato:

• Descrição precisa do imóvel/direito negociado;
• Cláusula clara dizendo se é posse, direitos aquisitivos ou propriedade;
• Regras de pagamento atreladas à regularização (ex.: parcela só após registro).

Essas cautelas aparecem recorrentemente nas orientações de mercado e em textos educativos sobre compra e venda sem escritura. 

Perguntas frequentes

“Se eu vender sem escritura, o comprador vira dono?”

Não automaticamente. Em regra, só vira proprietário com o registro do título na matrícula. 

“Contrato de gaveta vale?”

Pode ter validade entre as partes, mas é mais frágil e não entrega a segurança do registro imobiliário — por isso é amplamente desaconselhado como “solução definitiva”.

“Dá para financiar um imóvel sem escritura/registro?”

Na prática, é muito difícil: o financiamento depende de análise e garantia real, normalmente exigindo regularidade registral. 

“Se for herança, posso vender antes do inventário?”

Pode existir cessão de direitos hereditários, mas não é o mesmo que vender o imóvel regular. 

Em geral, para vender com segurança e registrar a transferência, o inventário precisa ser resolvido.

Conclusão: quando faz sentido (e quando é cilada)

Você até pode negociar um imóvel sem escritura, mas precisa entender o preço disso: menos segurança, menos liquidez e mais risco — especialmente para o comprador. 

Os conteúdos mais bem ranqueados sobre o tema batem na mesma tecla: contrato sozinho não substitui a propriedade registrada e pode travar revenda/financiamento. 

Se a ideia é vender bem e com tranquilidade, o melhor caminho costuma ser regularizar antes (ou estruturar uma solução jurídica adequada, como adjudicação/usucapião, conforme o caso).