Checklist: o que deve conter no contrato de locação?

O contrato de locação é essencial ao alugar um imóvel, pois é ele que esclarece os direitos e deveres das partes, além de todos os detalhes do que foi negociado. Portanto, é fundamental analisá-lo com atenção para ter certeza de que está tudo certo e não ter problemas no futuro.

Nesse momento, é comum que os inquilinos tenham dúvidas sobre o que observar no documento e quais são os itens essenciais. Pensando nisso, preparamos este checklist para explicar o que deve constar no contrato de aluguel e os principais pontos sobre o assunto. Confira!

Qualificação das partes

O primeiro item do contrato de locação deve ser a qualificação das partes (inquilino e proprietário), informando os dados completos para que eles sejam facilmente identificados. Os essenciais são:

• nome completo;
• nacionalidade;
• profissão;
• estado civil;
• RG e CPF;
• endereço completo.

Se a forma de garantia do contrato for a fiança, é preciso incluir todos os dados do fiador. Nos casos em que a locação é intermediada pela imobiliária, para garantir mais segurança e tranquilidade para as partes, devem constar quais informações são obtidas direto na empresa.

Descrição do imóvel

A descrição do imóvel também é muito importante para o contrato. O proprietário deve entregá-lo em plenas condições de habitação para o inquilino, que também tem a obrigação de devolvê-lo no mesmo estado.

Para evitar problemas, é importante especificar a finalidade da locação (residencial, comercial ou mista), as características do imóvel e fazer o laudo de vistoria, que traz fotos e descrições sobre:

• estado de conservação;
• pintura;
• portas, janelas e pisos;
• móveis e eletrodomésticos, se for mobiliado;
• condições elétricas e hidráulicas.

Além de outros itens que sejam importantes para deixar claro em que condições o imóvel foi entregue para locação e que o inquilino deve observar na sua devolução. O laudo de vistoria deve ser assinado pelas partes e fará parte do contrato de locação.

Prazo do contrato

O documento deve especificar qual o tempo de vigência aplicável. Esse é um detalhe importante, pois influencia em outras regras da locação. Quando o contrato é fixado por 12 ou 30 meses, ele é encerrado ao término do prazo sem a necessidade de notificação ou aviso das partes.

Porém, é possível que o inquilino se mantenha no imóvel e o proprietário não se oponha à ocupação, fazendo com que o contrato seja renovado por tempo indeterminado. Quando o dono quiser reaver o bem, basta denunciar o contrato, notificando o inquilino e concedendo pelo menos 30 dias para desocupação.

Valor do aluguel

O valor acordado entre as partes para o aluguel também é parte fundamental do contrato. Ele deve ser estabelecido em moeda nacional e não pode ser vinculado ao salário mínimo ou variações cambiais de moedas estrangeiras.

É importante que a cláusula deixe claro se o valor inclui outras taxas, como IPTU, condomínio, energia elétrica ou água, ou se é referente apenas ao aluguel. O contrato também deve especificar a data de vencimento do aluguel, bem como as multas e juros aplicáveis em caso de atraso.

Índice de reajuste

O contrato de locação deve especificar qual será o índice de reajuste adotado, que será aplicado a cada 12 meses. O mais comum o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), mas nada impede que as partes adotem outras opções, como o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor).

Taxas cobradas

Nos contratos de aluguel, é muito comum que os inquilinos tenham que se responsabilizar pelo pagamento de despesas como IPTU, condomínio, luz, água, taxa de lixo, taxa de Bombeiros, etc. Se esse for o caso, o documento deve especificar essa obrigação, caso contrário, o dono do imóvel não poderá exigir o cumprimento por parte do inquilino.

Por outro lado, de acordo com a lei do inquilinato, as taxas ordinárias de condomínio são de responsabilidade do inquilino, podendo ser cobradas mesmo sem previsão contratual. Contudo, é importante que essa informação seja esclarecida também no contrato para evitar atritos entre as partes.

Garantia do contrato

É muito comum que o contrato exija que o inquilino apresente uma garantia, que será usada para cobrar os aluguéis em atraso ou para efetuar os reparos no imóvel ao término da locação. Existem diversas modalidades que podem ser usadas, sendo as principais:

• seguro fiança;
• fiador;
• depósito caução;
• título de capitalização;
• cartão de crédito (CredPago).

É importante saber que a lei do inquilinato proíbe a exigência de mais de uma forma de garantia. Além disso, se não for exigida nenhuma das modalidades, o aluguel poderá ser cobrado adiantado, sendo pago até o sexto dia útil do mês.

Multas por descumprimento

A previsão de multar por descumprimento do contrato de locação é um ponto que merece atenção. É comum determinar a aplicação de multa em caso de desocupação do imóvel antes do prazo fixado, geralmente equivalente a 3 meses de aluguel e cobrada de forma proporcional ao tempo faltante para o término do contrato.

Essa regra depende do acordo entre as partes e pode ser dispensada em determinadas situações. Além disso, a lei prevê situações em que o inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo sem pagar a multa, como nos casos de mudança de cidade por transferência no trabalho, devendo notificar o proprietário com 30 dias de antecedência.

Assinaturas

Parece óbvio, mas esse é um requisito fundamental do contrato. Todas as partes envolvidas (incluindo o fiador, se for o caso), devem assinar o contrato para que ele tenha plena validade. Além disso, é importante que cada um guarde uma cópia original e devidamente assinada, pois esse é o documento que servirá de base para determinar os direitos das partes caso surja algum problema.

Como vimos, o contrato de locação traz diversas informações e exige atenção para garantir os seus direitos. Portanto, ele deve ser elaborado de maneira eficiente, por profissionais capacitados e que tenham conhecimento da legislação para minimizar os erros. Para evitar transtornos, conte sempre com o apoio de uma imobiliária: eles contam com um setor específico para elaboração de documentos, proporcionando mais segurança para as partes.

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